Покупка недвижимости в Берген Каунти,
Нью-Джерси, США

Покупка недвижимости в США - организованный процесс, регулируемый ясным и четким законодательством.
Поиск недвижимости в США основан на центральной базе данных, включающей в себя информацию обо всех существующих объектах недвижимости. Данная информация доступна всем агентствам недвижимости и каждому риэлтору в отдельности. Поэтому разница между двумя риэлторами определяется иными критериями, среди которых профессионализм, порядочность, готовность посвятить все необходимое время поиску варианта, наилучшего для вас. Другими словами, вся разница - в качестве обслуживания. В отличие от Израиля, где при заключении сделки ключевую роль играет адвокат, в штате Нью-Джерси таким лицом является риэлтор и именно он оформляет договор! В большинстве сделок участвуют два риэлтора – они представляют противоположные стороны (покупателя и продавца), а также осуществляют контакты между данными сторонами. Такой характер ведения переговоров обеспечивает "здоровый" механизм сделки, позволяющий в равной степени соблюдать интересы обеих сторон и исключить из процесса непродуктивные эмоциональные составляющие: самолюбие, гордость и тому подобное. Комиссионное вознаграждение за предоставление риэлтерских услуг взимается только с продавца!

Далее мы подробно рассмотрим все стадии процесса покупки дома/квартиры

1. Каковы должны быть параметры вашего потенциального жилья?

• Тип дома - современный, Traditional , Colonial , Ranch , требует ремонта
• Характеристики объекта - число спален, число ванных комнат, тип кухни, гараж, бассейн
• Размер земельного участка - большой/небольшой дворовый участок
• Удаленность от места работы - сколько времени вы готовы проводить в пути?
• Окружение - является ли качественная система обучения вашим главным критерием? Хотите ли вы жить поблизости от большого города?
• Бюджет - каковы возможности вашего бюджета? Каков объем денежных средств, который вы можете выделить на выплату ипотечного кредита?

2. От теории к практике - поиск дома

Сначала мы вместе с вами определим требования к вашему будущему жилью. Затем я повезу вас на осмотр объектов, полностью или в основном отвечающих данным требованиям. Мне хорошо известна специфика всех городов, представленных на этом сайте, и по каждому из них я могу предоставить всю необходимую информацию - например, сведения по уровню налогов, школам и общественным службам. Чтобы подобрать наиболее оптимальный вариант, подходящий именно вам, требуется немало времени и терпения. Я, со своей стороны, буду регулярно проверять базу данных недвижимости и при появлении нового предложения - немедленно вас извещать. Если же заинтересовавшее вас предложение по недвижимости вы увидели сами (на интернет-сайтах или через другие источники) и хотите получить о нем дополнительную информацию или осмотреть, звоните мне, не раздумывая, и я договорюсь о встрече с владельцем объекта.

3. Получение предварительной договоренности об ипотечном кредите (Pre-Approval)

В процессе поиска жилья желательно как можно раньше получить Mortgage Pre - Approval из ипотечной компании. Mortgage Pre - Approval - документ, выдаваемый ипотечной компанией в подтверждение согласия предоставить вам ипотечный кредит в установленном размере на определенный срок и под заранее известную процентную ставку, с целью приобретения недвижимости определенной стоимости.

Этот документ выдается, исходя из данных о вашем финансовом положении, переданных вами в устной форме, а также на основании проверки Credit Check, самостоятельно проводимой ипотечной компанией (фактически ипотечный кредит выдается вам на более позднем этапе, после представления в компанию всех документов, подтверждающих информацию, переданную ранее в устной форме).

Заблаговременное приобретение Mortgage Pre - Approval обеспечит вам преимущество над другими потенциальными покупателями в случае внесения вами предложения о покупке заинтересовавшей вас недвижимости.

4. Составление предложения о покупке (Making an Offer)

После выбора объекта, отвечающего вашим требованиям, необходимо направить предложение о покупке продавцу. Предложение о покупке подается в письменной форме и обязательно составляется риэлтором, представляющим сторону покупателя (то есть вашим риэлтором). В качестве свидетельства серьезности ваших намерений необходимые документы следует сопроводить внесением задатка, который поступает на доверительный счет и считается первоначальным взносом в случае подписания договора с продавцом. Если стороны не достигли договоренности, задаток возвращается покупателю.

Помните, что в условиях повышенного спроса на рынке недвижимости продавец проигнорирует предложение о покупке по низкой цене, и вы рискуете "проиграть" свой дом другому покупателю!

5. Подписание договора (Signing of a Contract)

По достижении договоренности относительно цены на покупку, продавец возвращает подписанное им предложение о покупке вам (то есть, покупателю). Начиная с этого момента, продавцу и покупателю предоставляются 3 рабочих дня, в течение которых адвокаты каждой из сторон могут осуществить дополнительную проверку договора. Услуги адвоката не являются обязательным условием для заключения сделки, однако закон обязывает риэлтора рекомендовать такие услуги сторонам.

В любом договоре имеется несколько стандартных положений

• Дата заключения сделки (Closing Date - Settlement) – это определенная дата в будущем, когда все участники сделки (адвокаты сторон, продавцы, покупатели, риэлторы и представители ипотечной компании) договариваются о проведении встречи с целью подписания всех необходимых документов. В момент заключения сделки покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости, продавец получает требуемую сумму, а риэлторы – свое комиссионное вознаграждение.
• Возможность получения покупателем ипотечной ссуды (Mortgage Contingency) В соответствии с договором покупатель обязуется получить ипотечную ссуду в установленный срок. В случае невыполнения данного обязательства, договор теряет юридическую силу. (Разумеется, покупатель вправе вычеркнуть этот пункт из договора).
• Инспекция жилого строения (Home Inspection) В соответствии с указаниями ипотечной компании, продаваемый объект подлежит техническому осмотру и оценке на предмет его рыночной стоимости, что осуществляется службами оценки жилой недвижимости с лицензией на работу в штате Нью-Джерси. В случае выявления каких-либо неисправностей, покупатель и продавец самостоятельно договариваются по вопросам оплаты ремонта. Помните, нет идеального жилья! Расходы за проведение инспекции возлагаются на покупателя!
• Дополнительный задаток (Further Deposit) Исходя из размера ипотечного кредита, в договоре прописывается необходимая сумма первоначального взноса (Down Payment) и сроки его выплат. До наступления даты заключения сделки каждая произведенная вами выплата поступает и хранится на доверительном счете.

6. Окончательная проверка (Walk Through)

Процесс покупки недвижимости составляет в среднем от 45 до 90 дней, начиная с момента подписания договора и до завершения сделки. За этот период вам необходимо решить ряд дополнительных вопросов, и в этом свою помощь вам также предоставит риэлтор.

• Приобретение программы страхования недвижимого имущества (Homeowner's Insurance)
• Приобретение программы титульного страхования (Title Insurance) - данный вид страхования обеспечивает защиту от ошибок, допущенных при регистрации недвижимости на ваше имя (в случае обнаружения таковых).
• Издержки на заключение сделки (Closing Costs) В период, приближенный к дате заключения сделки, адвокат известит вас относительно суммы, требуемой к оплате во время завершения сделки. Издержки на заключение сделки составляют 2-2,5% от стоимости недвижимости и включают в себя: комиссионные за открытие кредита – Loan fees (points, application fee, credit report , interest ); проценты, выплаченные авансом - Prepaid interest; оценка имущества –Appraisal; ипотечное страхование –Mortgage insurance; титульное страхование – Title insurance. Стоимость издержек зависит от конкретной сделки, типа ипотечного кредита, даты заключения сделки и других факторов.
• Заключительная проверка (Performing the final Walk Through) Данная проверка выполняется за день до или в день заключения сделки и производится покупателем в сопровождении риэлторов. Цель проверки - подтвердить состояние недвижимости, зафиксированное в период подписания договора, а также подтвердить отсутствие ухудшения указанного состояния.

7. Заключение сделки (The Closing – Settlement)

Обычно сделка заключается в офисе адвоката, представляющего покупателя. Вы (то есть покупатель) подписываете всю документацию, связанную с получением ипотечной ссуды. На данном этапе происходит окончательное разрешение вопросов, связанных с налогами, которые уже были либо должны быть оплачены; соответствующие расходы либо взимаются с какой-либо из двух сторон (вы или продавец), либо возмещаются одной из них. Вы получаете ключи от квартиры/дома, а продавец - требуемую сумму. Все денежные выплаты, произведенные в пользу какой-либо организации и связанные с проведением сделки, фиксируются адвокатом в бланке стандартного образца с указанием всех затрат и поступлений продавца и покупателя, как определено законом штата Нью-Джерси. Через несколько недель после заключения сделки адвокат пришлет вам всю документацию, подтверждающую ваше вступление во владение приобретенной собственностью.

И последнее:

Процесс поиска подходящего вам жилья и его покупка обычно занимают от недели до нескольких месяцев. Для этого требуется кропотливая работа, самоотдача и большое терпение. Моя задача, как риэлтора, заключается в том, чтобы найти подходящий для вас вариант по минимально возможной цене и с минимумом ваших усилий.

Find out more about Bergen County homes available for sale. Anat Eisenberg can help you find your dream real estate property. Anat is no ordinary real estate agent. In short, she is professional, honest and dedicated. Call: 201-341-4765 or email here.